Последствия неузаконенной перепланировки для собственника и как ее оформить

Последствия неузаконенной перепланировки для собственника и как ее оформить

Перепланировка квартиры в многоэтажке – трудоемкий процесс. Многие приступают к процедуре, не получив необходимые согласования…

Последствия неузаконенной перепланировки для собственника и как ее оформить

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, какие при этом могут быть последствия и как оформить ранее проведенную перепланировку.

Наказание: от штрафа вплоть до потери квартиры

Как говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «Инком», о неузаконенных перепланировках в соответствующие инстанции чаще всего сообщают соседи. К примеру, если в квартире сверху постоянно работает отбойный молоток и оттуда выносят большое количество строительного мусора, можно предположить снос несущей стены. По словам Мосжилинспекции, «доносы» соседей – основной источник получения такой информации. Ежегодно в ведомство поступает порядка 10 тысяч подобных обращений. Около половины из этого числа перепланировок проходят с нарушениями. Также часто факт незаконной перепланировки обнаруживается при продаже жилья.

Собственникам, которые провели незаконную перепланировку, стоит помнить о том, что в любом случае придется заплатить от 2000 до 2500 рублей штрафа, даже если при этом не было совершенно ничего запрещенного или собственник сам обратился в Мосжилинспекцию по факту выполнения работ.

Если проверка показала, что в ходе перепланировки собственник осуществил законодательно запрещенные изменения, его обяжут вернуть квартиру в первоначальный вид за свой счет. Как правило, на это дается полгода. Если собственник не выполнил предписание в установленный срок, суд может вынести решение о продаже квартиры с молотка. В этом случае из вырученных от продажи средств вычтут расходы на исправление самовольных изменений, а остальное вернут владельцу. Делать ремонт будет новый собственник, которому и передадут деньги на это.

Впервые суд вынес такое решение в 2013 году в отношении двух собственников квартиры в Бирюлеве, убравших несущую стену. Причем Мосжилинспекция три года пыталась решит этот вопрос, не применяя такие жесткие меры, но собственники игнорировали все звонки и предписания.

Еще одно решение о продажи квартиры на торгах было принято в 2016 году в отношении жителя Войковского района. Он совместил ванную с туалетом, а также расширил санузел за счет коридора (что допустимо), жилой комнаты и части кухни (что законодательно запрещено). Хозяин полтора года не впускал в квартиру инспекторов и проигнорировал предписание о возвращении жилья в прежний вид.

Продажа со скидкой

Конечно, это жесткие меры, которые власти применяют лишь в крайних случаях. Но у хозяев, которые вовремя не узаконили перепланировку, могут возникнуть другие проблемы – к примеру, при продаже квартиры. Управляющий директор брокерского департамента компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов отмечает, что сам факт перепланировки не запрещает продажу квартиры. Но в соответствии с Жилищным кодексом покупателю придется либо привести жилье в соответствующий вид, который определен в действующем поэтажном плане, либо оформить перепланировку в течение полугода. В противном случае в дальнейшем он не сможет продать квартиру в таком виде.

По словам экспертов, многие покупатели вообще не рассматривают квартиры с неоформленной перепланировкой, так как не хотят лишних забот. Из-за этого к таким квартирам падает интерес, который ввиду сложившихся условий и без того не слишком высок. Поэтому продавая квартиру с неузаконенной перепланировкой, хозяину придется сделать немалую скидку – от 15% до 30% в зависимости от сложности перепланировки.

Проблемы с ипотекой

Частный риелтор Елена Качкова рассказала случай из своей практики: сделка по продаже квартиры с перепланировкой сорвалась, поскольку банк отказал в ипотеке. Собственник сделал из трешки двухкомнатную квартиру, причем после сноса стен площадь жилья изменилась. В документах на собственность значилась трехкомнатная квартира площадью 60,9 кв.м, а по факту и техпаспорту это была двушка в 60,5 «квадрата». Покупателю понравилась квартира и устроила перепланировка, но банк не захотел выдавать ипотеку из-за разницы в площади. Риелтор отметила, что, имея на руках техпаспорт, оформить новое право собственности с уточненными параметрами не проблема, но покупатель отказался ждать и нашел другую квартиру. Поэтому эксперт рекомендует продавцам оформлять все документы заблаговременно.

Банки вообще не любят квартиры с неоформленными перепланировками. Александр Москатов говорит, что кредит на покупку квартиры с не соответствующей закону перепланировкой точно не выдадут. Если при перепланировке не было сделано ничего запрещенного, заемщик может рассчитывать на кредит, но в кредитном договоре будет пункт, обязывающий его оформить перепланировку и передать банку соответствующие документы. Как правило, на это дается шесть месяцев.

Особенно внимательными к узакониванию перепланировки необходимо быть заемщикам, которые хотят изменить ранее приобретенную в ипотеку квартиру. Такие работы необходимо согласовывать с банком, при этом представители кредитора вправе явиться в залоговое жилье с инспекцией. При незаконной перепланировке квартиры, о которой узнает банк, в зависимости от обстоятельств заемщику могут грозить разные меры: принуждение к согласованию планировки, расторжение кредитного договора с выплатой неустойки и пр. К тому же, банк доложит о нарушениях в Жилинспекцию, и к проблемам с кредитором прибавится еще и административная ответственность.

Как узаконить выполненную перепланировку

Согласно законодательству, оформлять перепланировку после ее выполнения можно через суд. Для этого собственнику квартиры нужно подать в архитектурный отдел администрации заявление с просьбой узаконить перепланировку. Также нужно указать, что работы уже выполнены.

Затем квартиру посетит специалист Бюро технической инвентаризации (БТИ), который произведет замеры внесенных изменений. Эти данные будут указаны в новом техпаспорте. Также нужно согласовать изменения в пожарной службе, санитарном надзоре и управляющей компании. Представители организаций должны осмотреть переделки и признать их соответствие санитарным, градостроительным и пожарным нормам, а также отсутствие опасности для целостности дома и отсутствие неудобств для соседей.

Параллельно необходимо заказать проект, это можно сделать в БТИ или специализированных агентствах. Стоит отметить, что при оформлении перепланировки в судебном порядке простой эскиз не подойдет – необходим именно проект, даже если изменения были незначительными. Все эти документы нужно подать в районный суд вместе с прошением об узаконивании несогласованной перепланировки. Александр Москатов говорит, что решение, как правило, выносится в течение месяца.

Однако многим собственникам удается оформить перепланировку без обращения в суд. В таком случае документы оформляются задним числом – как будто работы еще не начались. Но эту хитрую схему могут раскрыть. К примеру, после получения документов на выдачу разрешения БТИ может направить своего специалиста, чтобы оценить, можно ли выполнять перепланировку.

Эксперты рекомендуют во всех ситуациях оформлять перепланировку до ее проведения. Причем это касается как старых домов, так и новостроек с так называемой «свободной» планировкой – поскольку в реальности план квартиры утвержден застройщиком, и любые расхождения с ним считаются перепланировкой.

ВС разъяснил правила увеличения квартир за счет чердака или подвала

ВС разъяснил правила увеличения квартир за счет чердака или подвала

Владельцы могут увеличить свои квартиры за счет подвала или чердака (общедомового имущества) только, предварительно согласовав это со всеми, без исключения, собственниками помещений в многоквартирном доме…

ВС разъяснил правила увеличения квартир за счет чердака или подвала

Такие разъяснения Верховный суд дал в ходе рассмотрения спора между владелицей жилья и городской администрацией.

Владелица потребовала, чтобы районный суд обязал городские власти зарегистрировать ее право собственности на квартиру после присоединения к ней чердака. По словам истца, она приобрела квартиру площадью 59,6 кв.м на последнем этаже многоквартирного дома. После пристройки части мансарды, расположенной сверху, площадь объекта возросла до 84,7 кв.м. Уточняется, что после перепланировки в квартире появилась лестница на чердак, где располагалась еще одна комната и санузел.

Межведомственная комиссия городской администрации отказалась регистрировать право гражданки на перестроенную квартиру. По словам чиновников, выполненные работы считаются реконструкцией, а они не вправе узаконить такие изменения. Затем владелица обратилась в департамент архитектуры и градостроения местной администрации, где ей не дали разрешение на ввод перестроенной квартиры в эксплуатацию, пояснив, что у заявительницы не было разрешительной документации на выполнение работ.

Тогда владелица обратилась в районный суд. Перед заседанием суда она провела собрание собственников помещений в многоквартирном доме, где все из присутствующих на собрании одобрили перепланировку в квартире. Районный суд удовлетворил иск женщины и признал, что она является собственницей двухуровневой квартиры. Такой вердикт дал основание на государственную регистрацию права собственности на недвижимость. Суд апелляционной инстанции согласился с этим решением. Но департамент архитектуры все равно отказался дать разрешение на ввод в эксплуатацию.

Дело попало в Верховный суд. Выяснилось, что владельцы соседних квартир действительно единогласно поддержали перепланировку квартиры, но на собрание пришли не все жильцы многоквартирного дома. Как пояснил суд, если в результате перестройки уменьшается общедомовое имущество, для проведения работ необходимо получить согласие абсолютно всех собственников помещений в здании. Верховный суд постановил, что решения местных судов об удовлетворении иска гражданки противоречат закону. Дело вернули на повторное рассмотрение.

Как сообщалось в июле, Верховный суд допустил, что незаконная перепланировка может стать основанием для изъятия недвижимости, и пояснил юридические особенности перевода жилой недвижимости в нежилую.

Подвал или чердак: можно ли присоединить их к квартире

Подвал или чердак: можно ли присоединить их к квартире

Чердаки и прочие помещения общего пользования многоквартирного дома используют для увеличения площади квартир с 1990-х годов. К такому способу хозяева жилья по возможности стараются прибегнуть и сегодня…

Подвал или чердак: можно ли присоединить их к квартире

Но сейчас присоединить к квартире дополнительную площадь сложнее, чем два десятилетия назад, поскольку в законодательстве появились жесткие требования на этот счет.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, какой механизм согласования и какие сложности могут возникнуть у владельцев, желающих расширить границы своих квартир.

Можно ли увеличить площадь квартиры за счет общих помещений

Законодательством это не запрещено. Однако существует ряд требований, которым должны отвечать присоединяемые площади, – любой приглянувшийся «угол» забрать себе не выйдет. Кроме того, есть условия, которые при этом обязательно выполнить, даже если понравившееся помещение подходит для объединения с квартирой. Также нужно соблюсти все требования закона в части технической стороны перепланировки и присоединения общего имущества дома к квартире. Причем это можно сделать только во вторичных домах, но не в новостройках.

По словам гендиректора компании «Миэль-Новостройки» Натальи Шаталиной, присоединить дополнительные площади можно только в завершенных объектах. При строительстве дома все площади, которые реализует застройщик, должны быть самостоятельными объектами недвижимости. Застройщик не вправе реализовывать технические и другие помещения, которые после окончания строительства должны стать общей долевой собственностью всех владельцев помещений в доме.

Каким требованиям должны отвечать присоединяемые помещения

Как говорит Нурида Ибрагимова, руководитель департамента контроля качества национальной юридической службы «Амулекс», в соответствии со статьей 40 Жилищного кодекса присоединить части общего имущества многоквартирного дома разрешено только к квартирам, которые примыкают к подвальным, чердачным или другим общим помещениям – то есть к присоединяемому помещению должно примыкать одно из перекрытий квартиры.

Также в выбранном помещении не должно быть общедомовых инженерных коммуникаций. К примеру, при намерении присоединить к квартире чердак нужно, прежде всего, удостовериться, что это именно чердак, а не техэтаж.

Управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая поясняет, что чердак разделяет крышу и перекрытие верхнего этажа, а технический этаж – это помещение для инженерных коммуникаций, которое может располагаться под крышей либо в цоколе. Получить технический этаж в собственность практически невозможно, поскольку его предназначение – управление инженерными коммуникациями в многоквартирном доме. Часто проход по техническому этажу идет по периметру над всеми квартирами, переходя в соседние секции дома. Если перекрыть его в одном месте, это отрежет доступ в другую часть помещений. Кроме того, на техэтаже находится вентиляционная шахта, откуда поток воздуха выходит за пределы здания. Соответственно, никто не разрешит построить стену, которая перекроет вентиляцию.

Когда всё же можно присоединить чердак

Чердак можно переоборудовать – скажем, под мансарду. Мария Литинецкая говорит, что это можно сделать, если несущая способность перекрытий составляет 150 кгс/кв.м, кровля наклонена под углом 35-55 градусов, а высота потолка составляет не менее 2 м. Если через помещение проходят коммуникации, к которым должны иметь доступ коммунальщики, нужно выяснить, можно ли их перенести.

Нужно ли получать согласие соседей на присоединение площадей

При присоединении общедомовой площади обязательно нужно получить согласие всех собственников помещений. Это первый и наиболее сложный шаг в цепочке согласований. Причем речь идет не только о соседях по площадке, а о собственниках абсолютно всех квартир и других помещений в многоквартирном доме. Такое требование прописано в статье 36 Жилищного кодекса.

Нурида Ибрагимова говорит, что нужно поднять вопрос о перепланировке на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. В этом случае поддержать переустройство должны все собственники, если хотя бы один будет против, то присоединить общее помещение не выйдет. Эксперты отмечают, что часто возникают сложности с получением согласия абсолютно всех соседей, и это делает задачу по присоединению чердака или подвала нереальной.

Зачем необходимо разрешение всех собственников помещений в доме

Все, что расположено за пределами квартиры, считается общим имуществом жильцов. Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса, собственники помещений на праве общей долевой собственности владеют межквартирными лестничными площадками, лифтами, лестницами, лифтовыми и другими шахтами, техэтажами, коридорами, подвалами, чердаками, ограждениями, крышами, несущими и ненесущими конструкциями, санитарно-техническим, электрическим, механическим и другим оборудованием, которое обслуживает больше одного помещения. Также жильцам принадлежит земельный участок, на котором стоит дом, включая все элементы благоустройства и озеленения.

В статьях 289 и 290 Гражданского кодекса содержатся аналогичные нормы. Подробнее состав общего имущества в многоквартирном доме определяется в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, которые были утверждены постановлением правительства РФ от 13.08.2006 года № 491.

То есть если один собственник квартиры в многоквартирном доме присоединит к ней какое-либо общее помещение, это приведет к уменьшению площади общего имущества других владельцев. Следовательно, разрешение на такое переустройство нужно получать у каждого из владельцев.

Какие ещё нужны разрешения

Потребуется разработать проект переустройства/перепланировки, привлекая для этого лицензированные организации, а затем утвердить его в Роспотребнадзоре, Архитектурном управлении, МЧС, Мосгазе, Госпожнадзоре и получить разрешение на реконструкцию в Мосжилинспекции. В жилищную инспекцию нужно подать правоустанавливающие документы на квартиру, техпаспорт на квартиру, согласованный проект и решение общего собрания собственников дома.

Мария Литинецкая предупреждает, что техническое заключение обойдется примерно в 50 тысяч рублей, проект – в два раза дороже. Кроме того, придется оплатить государственную пошлину за согласование в надзорных инстанциях.

Далее необходимо выполнить строительные работы и оформить акт о завершенной перепланировке или переустройстве, который утверждает Мосжилинспекция. Затем нужно внести изменения в техническую документацию на квартиру и на основании проекта перепланировки и акта приемочной комиссии поставить изменения на кадастровый учет. После этого документы подают в Росреестр, который предоставляет выписку из реестра прав на недвижимость с учетом проведенных перепланировки и переустройства квартиры.

ВС запретил перепланировку балконов без согласования со всеми жильцами

ВС запретил перепланировку балконов без согласования со всеми жильцами

Для перепланировки или реконструкции балкона собственник квартиры должен согласовать работы со всеми владельцами помещений в этом доме…

ВС запретил перепланировку балконов без согласования со всеми жильцами

Такое разъяснение дала коллегия Верховного суда, рассматривая дело жителей Краснодара.

Владелица одной из квартир в многоквартирном доме сделала перепланировку балкона, совместив его с кухней и смонтировав козырек, закрывающий обзор жильцам следующего этажа. Соседи пожаловались местным властям. Выяснилось, что собственница переделала балкон, не согласовав работы с соответствующими органами и другими жильцами дома.

Также соседи обратились в местный суд с жалобой, что козырек выступает за границу балконной плиты примерно на 1,5 м, закрывает обзор с балкона и портит вид дома.

Женщина подала встречный иск, отметив, что сделала перепланировку законно, и показав множество разрешений на выполнение работ из компетентных органов. Предоставленные документы подтвердили, что перестройка балкона выполнена в соответствии с противопожарными, санитарными требованиями и не нарушает несущие конструкции. Также в ходе судебного разбирательства выяснилось, что согласие на выполнение работ дали 49 жильцов дома и собственник нежилого помещения.

Местный суд вынес решение в пользу владелицы, заключив, что в результате перепланировки не были нарушены права и интересы других жильцов, не возникло угроз их здоровью, жизни и не было изменено целевое назначение помещений. Поскольку такое решение не удовлетворило жильцов и местные власти, дело попало в Верховный суд.

Верховный суд пришел к выводу, что владелица перестроила балкон самовольно, поскольку не согласовала работы с соседями и компетентными органами. Так как балконные плиты относятся к общедомовому имуществу, любую их перепланировку можно проводить лишь с согласия всех владельцев помещений в этом доме. Также суд отметил, что балкон является ограждающей и несущей конструкцией. Верховный суд отменил вердикты предыдущих инстанций и направил дело на повторное рассмотрение.

В ноябре профильный комитет Госдумы поддержал во втором чтении изменения в Жилищный кодекс, которые ужесточат контроль над перепланировками жилья. Согласно новым правилам, органы жилищного надзора смогут потребовать, чтобы суд предоставил им доступ в квартиру, если владелец не разрешает инспектору войти для проверки.

Прежде Верховный суд допустил, что незаконно перестроенное жилье может быть изъято, и разъяснил юридические особенности перевода жилых помещений в нежилые.

Как потенциальный покупатель новостройки может проверить финансовую надёжность застройщика

Как потенциальный покупатель новостройки может проверить финансовую надёжность застройщика

В последние несколько лет власти ужесточили контроль в сфере долевого строительства. Но, несмотря на это, всё ещё происходят случаи умышленного банкротства застройщиков и даже явное мошенничество со средствами дольщиков…

Как потенциальный покупатель новостройки может проверить финансовую надёжность застройщика

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, как потенциальному покупателю новостройки проверить девелопера, прежде чем заключить с ним сделку.

Единая информационная система жилищного строительства

В первую очередь, стоит проверить строительную компанию с помощью портала наш.дом.рф. Сайт работает с 1 января текущего года и содержит данные о характеристиках новостроек и сроках их сдачи, также пользователь может узнать, зарегистрирован ли застройщик на этом сайте. Строительные компании открывают здесь личный кабинет, через который загружают в базу данных свои финансовые документы и проектные декларации. Но эта информация доступна лишь для контролирующих и надзорных органов. Обычные граждане могут ознакомиться только с общими сведениями. Хотя, как правило, и этого достаточно. Сам факт того, что застройщик есть на этом сайте, является признаком его добросовестности и относительной стабильности. Также на ресурсе можно получить информацию о проблемных объектах.

Но если интересующего вас застройщика на сайте нет, стоит задуматься, стоит ли с ним связываться.

Интернет-ресурсы для проверки

Сегодня информацию о застройщиках предоставляет достаточно большое количество ресурсов. Среди них, прежде всего, форумы, где обсуждается строительство жилья. Здесь дольщики сообщают друг другу новости, обсуждают, как ведется строительство, и делятся мнениями о застройщиках. Но эту информацию стоит фильтровать, поскольку часто положительные отзывы о той или иной компании – дело рук менеджеров, ведущих PR-кампании, а отрицательные оставляют конкуренты. Это стало стандартной схемой для бизнеса.

На специализированых сайтах несложно узнать относительно достоверные данные. К примеру, на сайте «Судебные и нормативные акты РФ» можно получить информацию о том, насколько часто судятся застройщик, кто и какие претензии к нему предъявляет. Это, без сомнения, важные сведения, но они не дадут полного представления о застройщике и не смогут гарантировать его надежность. Судебные споры могут быть самыми разными: от жалоб на поставщиков до нарушения строительных норм самой компанией.

Также застройщиков часто проверяют на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП). Здесь можно получить информацию о том, возбуждены ли в отношении компании исполнительные производства. Хотя и это не показатель. Бывает так, что у застройщика есть крупные долги, но ФССП еще не успела получить исполнительные листы. Или кредиторы отправляют их прямиком в банки, где находятся счета застройщика. В этих случаях на сайте ФССП не будет такой информации.

Достаточно много можно узнать и в разделе «Сведения о юридических лицах, имеющих задолженность по уплате налогов» на сайте Федеральной налоговой службы. Но там содержатся данные лишь о застройщиках, у которых есть долги перед государством. И, опять же, эта информация не даст полной картины о финансовом положении компании, поскольку многие девелоперы, задолжавшие крупную сумму клиентам и поставщикам, исправно платят все сборы и налоги, не допуская просрочки обязательств перед бюджетом.

Эксперты также рекомендуют проверять застройщиков на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Но в последние несколько лет вряд ли возможно такое, что застройщики-банкроты одновременно с введением сведений в этот реестр продолжают привлекать средства граждан. Такое случалось в 90-е годы, а сегодня это будет расцениваться как прямое мошенничество. Контролирующие органы не дадут аферистам такой возможности.

Часто застройщиков проверяют и на ресурсах, где публикуются их бухгалтерские отчеты – к примеру, сайт «За честный бизнес». Но стоит понимать, что на таких сайтах указаны финансовые показатели, которые несколько устарели. Так, сегодня на ресурсе можно ознакомиться с отчетами и балансами за период до 2016 года включительно. Поэтому человеку придется самому догадываться, что могло случиться с компанией в последующий период.

Как еще можно проверить?

В зависимости от своих возможностей дольщик может найти другие варианты поиска информации о строительной компании, которых существует много. Можно лично наведаться в офис девелопера, оценить место стройки (или направить туда своего представителя), поинтересоваться опытом бывших клиентов компании. Также можно воспользоваться услугами специалистов, которые «пробьют» организацию по своим каналам: узнают о руководителях, учредителях, возможных фактах их привлечения к уголовной или административной ответственности, а также были ли они прежде связаны с обанкроченными фирмами и обманутыми дольщиками. В России человек за деньги может раздобыть любую информацию.

Краткие выводы

Несмотря на многочисленные ресурсы и возможности для проверки строительной компании, эксперты рекомендуют анализировать информацию из разных источников, а не только с одного, даже если он официальный. Как показывает практика, такой путь наиболее верный. В качестве классического примера можно привести коммерческий банк: его финансовые отчеты в Центробанк – отличные, а некоторые клиенты, получившие ключевую информацию от учредителей, за два-три месяца до отзыва лицензии начинают выводить свои средства.

Аналогичная ситуация может случиться и со строительной компанией. Она загружает в единую систему жилищного строительства положительную финансовую отчетность, но в реальности у организации уже давно существуют проблемы и деньги постепенно уходят в офшоры.

Поэтому не стоит слепо верить лишь одному источнику. Лучше в комплексе оценивать информацию, полученную на разных ресурсах – тогда можно сформировать ясный и реальный образ строительной компании. Только в таком варианте потенциальному покупателю новостройки удастся сохранить нервы, здоровье и деньги.

ВС обязал застройщиков платить неустойку за период устранения дефектов

ВС обязал застройщиков платить неустойку за период устранения дефектов

Верховный суд (ВС) отменил определения апелляционной инстанции, которая при подсчете взысканной с застройщика неустойки не учла период устранения дефектов жилья…

ВС обязал застройщиков платить неустойку за период устранения дефектов

Согласно кассационному определению, то, что дом ввели целиком и дефекты легко устранить, не прекращает обязательства застройщика.

Дольщица Екатерина Яшкина судилась с застройщиком из-за того, что он не выплатил неустойку за время устранения недостатков в осмотренной, но не сданной квартире. Первый раз дольщица осмотрела ее 29 апреля 2016 года – перед зафиксированной в договоре датой сдачи, после которой должна начисляться неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка.

Яшкина нашла в квартире много дефектов (включая неисправность дверей, окон и отсутствие канализационного стока), поэтому не подписала акт приема-передачи. Через несколько дней дольщица и строительная компания подписали акт комиссионного осмотра и дефектную ведомость, фиксирующую все недостатки. Застройщик устранил их немного более чем за месяц.

По подсчетам дольщицы, за это время она должна была получить неустойку в размере 81 тысячи рублей, но застройщик платить отказался. Кроме того, с требованием не согласились Нагатинский районный суд и Мосгорсуд, где Яшкина дополнительно потребовала компенсации морального вреда и судебных расходов в размере 100 тысяч рублей. Согласно решениям первых двух инстанций, застройщик сдал дом своевременно, а дефекты были легкоустранимыми.

Но Коллегия по гражданским делам ВС посчитала иначе: согласно части 1 статьи 12 закона об участии в долевом строительстве, обязательства строительной компании считаются выполненными лишь после того, как стороны подписали акт приема-передачи или другого документа о передаче жилья. При этом в соответствии с частью 1 статьи 7 этого же закона качество объекта, который застройщик передает дольщику, должен отвечать условиям договора.

Если стороны не подписали акт и были выявлены недостатки, значит, срок передачи объекта был нарушен из-за обнаруженных и не оспоренных строительной компанией дефектов, вследствие которых жилье не отвечало условиям договора, пояснил ВС. Поэтому судьи заключили, что выводы судов нижестоящих инстанций об отсутствии вины застройщика в нарушении сроков передачи квартиры – ошибочны. ВС отправил дело на повторное рассмотрение в апелляционный суд.

В июне ВС отменил определение апелляции, отказавшейся вернуть дольщику часть денег за квартиру, потому что ее реальная площадь оказалась меньше оговоренной. Согласно решению суда, такие случаи нужно расценивать как нарушение условий договора и соразмерно уменьшать цену.

Кроме того, в начале июня ВС постановил, что застройщики не могут отказаться от взыскания неустойки на основании недействительности договора уступки дольщиком права на нее. По словам суда, компания, которая не рассчиталась ни с цедентом, ни с цессионарием, ведет себя недобросовестно, и аргумент о недействительности такого договора необходимо отклонить.

Верховный суд защитил право дольщиков получить неустойку за срыв сроков сдачи дома в эксплуатацию

Верховный суд защитил право дольщиков получить неустойку за срыв сроков сдачи дома в эксплуатацию

Верховный суд (ВС) постановил, что застройщики не могут аргументировать свое право не платить неустойку недействительностью договора уступки дольщиком права на нее…

Верховный суд защитил право дольщиков получить неустойку за срыв сроков сдачи дома в эксплуатацию

Такие разъяснения высший судебный орган дал в ходе рассмотрения дела Мытищинской строительной компании (МСК).

По словам суда, компания, которая не рассчиталась ни с цедентом, ни с цессионарием, поступает недобросовестным образом, и в этом случае нельзя ссылаться на недействительность договора.

Отмечается, что из-за срывов сроков сдачи дома в эксплуатацию страдает большая часть дольщиков. По данным Института развития строительной отрасли за третий квартал прошлого года, с просрочками от 1 месяца до 1 года сдаются около 60% новостроек, а еще 15,8% проектов вводятся на 1 год или больше позже обещанного срока.

Сложившаяся ситуация – весьма болезненна, по этой причине размер неустойки за задержку ввода объектов выведен из сферы договорных отношений и утвержден на законодательном уровне. Так, неустойка за день просрочки составляет 1/300 ставки рефинансирования Центробанка, а если дольщик – физическое лицо, полученная сумма умножается на два. Также дольщик вправе получить от строительной компании штраф по закону о защите прав потребителей в размере 50% от взысканной суммы.

Из-за размера положенной неустойки, весьма частой попытки застройщиков уйти от ее уплаты и нежелания дольщиков добиваться взыскания в судебном порядке права требования участников долевого строительства стали активно скупать. Но застройщики и дальше борются с цессионариями, которые приобрели эти права, в арбитражных судах, аргументируя свою позицию тем, что договор цессии необходимо регистрировать в соответствующих инстанциях.

Судебная практика была неоднозначной, но в апреле этого года ВС постановил, что такой договор должен проходить государственную регистрацию. Но судебная коллегия по экономическим спорам, рассматривающая дело МСК, отметила, что такое решение не принесет строительной индустрии тактических преимуществ.

В деле указано, что в 2016 году МСК передала дольщице квартиру на 3 месяца позже срока, и та потребовала неустойку в размере 135,5 тысячи рублей. Застройщик это требование проигнорировал. После уступки требований компания отказала еще раз. Затем началось рассмотрение дела судом, который посчитал запрашиваемую сумму чрезмерной и удовлетворил требования цессионария Анны Крючковой наполовину. При вынесении такого вердикта суд руководствовался правом на дискрецию, которое дает статья 333 Гражданского кодекса. В результате было решено, что МСК должна уплатить 67,77 тысяч рублей неустойки, 33,88 тысяч рублей штрафа за неисполнение требования потребителя в добровольном порядке и 10 тысяч рублей расходов за услуги представителя.

Однако МСК вовсе не хотела платить и подала кассацию. Компания ссылалась на то, что без государственной регистрации договор цессии не действителен. Но ВС не устроил этот аргумент.

Как напомнила судебная коллегия, согласно пункту 70 постановления пленума №25 от 23 июня 2015 года, возражение против иска не имеет правого значения, если лицо, которое ссылается на недействительность, действует недобросовестно.

Поведение МСК ВС счел недобросовестным.

Судьи отметили, что цедент направил в компанию письменное уведомление об уступке, также были получены претензии от цедента и цессионария. При этом МСК не исполнила требования ни первоначального, ни нового кредитора.

Учитывая эти обстоятельства, суд посчитал ссылку компании на отсутствие госрегистрации договора уступки недобросовестным поведением, которое преследует цель уйти от уплаты.

Как пояснил ВС, когда нет доказательств нарушения прав должника совершением уступки, отказать цессионарию в иске нельзя.

ВС оправил дело в суд первой инстанции на повторное рассмотрение с учетом вышеуказанных разъяснений. При новом рассмотрении дела ВС также настоял на пересмотре вопроса о снижении неустойки.

По словам судебной коллегии, нужно с учетом принципов справедливости, недопустимости извлечения выгоды и соразмерности рассмотреть, можно ли применять по ходатайству ответчика положения статьи 333 Гражданского кодекса.

_________________

Читайте также: Советы дольщику: что делать, если сдача дома затягивается?

Верховный суд отказал в снижении неустойки за нарушение сроков строительства

Верховный суд отказал в снижении неустойки за нарушение сроков строительства

Верховный суд (ВС) не согласился с вердиктом апелляционного суда о снижении неустойки за нарушение сроков по сдаче квартиры дольщику…

Верховный суд отказал в снижении неустойки за нарушение сроков строительства

Как отметил ВС, при рассмотрении дел о защите прав потребителей судам необходимо пояснить уменьшение неустойки.

По решению ВС, аргументы застройщика о предоставлении скидок на приобретение квартиры в будущем не удовлетворяет требованиям потребителей в добровольном порядке.

Поводом для такого решения стало дело Д.Гребенкина, который в начале 2014 года заключил договор долевого участия с застройщиком ООО «КубаньГрадИнвестСтрой». Согласно документу, квартира должна была быть сдана до 1 сентября 2015 года, но девелопер нарушил сроки и ввел дом в эксплуатацию в апреле 2016 года. 20 мая 2016 года дольщик обратился к застройщику с претензией, в которой требовал выплатить неустойку по причине просрочки строительства и передачи объекта в собственность. Однако взамен застройщик пообещал ему дисконт на приобретение следующей квартиры.

Дольщик подключил общественную организацию «Защита прав потребителей Краснодарского края» и обратился в суд, требуя взыскать со строительной компании 236 тысяч рублей неустойки, компенсацию морального ущерба в сумме 30 тысяч рублей и штраф за отказ в исполнении требований потребителя, составляющий 50% от взысканных средств. Застройщик же просил уменьшить неустойку до 10 тысяч рублей, компенсацию морального ущерба – до 1 тысячи рублей, а штраф отказывался платить вовсе.

Прикубанский районный суд Краснодара удовлетворил требования лишь частично, обязав застройщика заплатить неустойку в размере 10 тысяч рублей и 5 тысяч рублей компенсации морального ущерба. По мнению суда, взыскивать штраф не было оснований, поскольку дольщик отказался договориться в досудебном порядке, как предлагал это сделать застройщик (то есть не воспользовался предложением о скидке при покупке последующей квартиры). Суд апелляционной инстанции согласился с таким решением. Тогда истец обратился в ВС.

Как отметил ВС, закон об участии в долевом строительстве обязывает застройщика при задержке сроков сдачи квартиры выплатить дольщику неустойку. Поскольку застройщик отказал в этом, вследствие чего дольщик обратился в суд, можно говорить о неисполнении застройщиком своих обязательств в добровольном порядке. Ответчик обязан выплатить истцу штраф, а предложение о дисконте при приобретении следующей квартиры не может считаться удовлетворением требований потребителя в добровольном порядке и стать основанием для неуплаты штрафа, отметил ВС.

Согласно Гражданскому кодексу, суд может уменьшить сумму неустойки, если она не соответствует последствиям нарушения застройщиком обязательств. Однако, как сказано в постановлении пленума Верховного суда от 28 июня 2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», когда речь идет о защите прав потребителей, это возможно лишь в порядке исключения, только по заявлению застройщика и с пояснением причин.

Прикубанский районный суд Краснодара уменьшил сумму неустойки с 236 до 10 тысяч рублей, но никак не пояснил причины для такого решения, а суд апелляционной инстанции не обратил на это внимания. В конце декабря 2017 года ВС отменил решения предыдущих инстанций и отправил дело на повторное рассмотрение в апелляционный суд.

Комфортное доступное жильё — миф или реальность

Комфортное доступное жильё — миф или реальность

Проблема доступного и комфортного жилья для россиян всегда была актуальной. Одним из приоритетов политики государства является повышение доступности жилья. Существует проект, в рамках которого оказывается государственная поддержка молодым семьям и молодым сельским специалистам в приобретении или строительстве индивидуального жилья с помощью ипотечных кредитов. Благодаря такой поддержке «квартирный вопрос» решило значительное количество молодых семей. Объем ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов увеличился, а строительство жилья возросло. Не остался незамеченным этот вопрос и в нашем регионе. Например, в 2013 году по Калужской области выдано 6211 ипотечных кредитов на сумму 10,3 млрд. рублей. Данные показатели значительно выше, чем в 2012 году. А также по предварительным данным введено в эксплуатацию 615,803 тыс.кв. метров, что на 101 % больше уровня прошлого года. Это свидетельствует о серьезной положительной динамике рынка жилищного строительства. В Калужской области создан и функционирует Совет при Губернаторе по реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Основными задачами Совета являются: разработка конкретных мер поддержки проектов, которые способствуют улучшению жилищной ситуации в регионе. Буквально на днях, 9 апреля было  проведено заседание президиума Совета при Губернаторе  Калужской области.

Комфортное доступное жильё - миф или реальность

Был рассмотрен ряд актуальных вопросов. Например, такие, как перспективы застройки комплекса «Воротынская Роща» в посёлке Воротынск Бабынинского района, жилищного комплекса «Дубрава» в городе Калуга, реализация проекта развития застроенных территорий в районе ул. Маршала Жукова и ул. Чехова.

Комфортное доступное жильё - миф или реальность

После заседания был организован осмотр жилищных комплексов «Малиновка» и «Дубрава». Эти проекты сегодня одни из лучших по доступности для населения при должном уровне качества.

Стоит отметить, что «Дубрава» – это современный жилой комплекс комфорт-класса. Он состоит из 2-х монолитных домов переменной этажности. Расположен на земельном участке в экологически чистом районе города Калуги, с развитой инфраструктурой. Имеется вентилируемый фасад из керамогранита. Привлекательностью участка «Дубрава» является близость к индустриальному парку «Грабцево». Именно там расположены заводы автомобильной промышленности, в том числе знаменитый «Фольксваген». Многие работники заводов будут рады жить поблизости в комфортной среде.

Комфортное доступное жильё - миф или реальность

В инфраструктуру жилищного комплекса будут входить автостоянка на 169 машиномест, детская игровая и спортивная площадки, фитнес-клуб, а первые этажи будут сдаваться под торговые помещения. На территории жилого комплекса предусмотрено круглосуточное видеонаблюдение и она будет полностью огорожена. На въезде в жилой комплекс планируется оборудовать контрольно-пропускной пункт.

Особое значение также уделяется фонду ветхого жилья. В подавляющем большинстве случаев пятиэтажные здания подлежат сносу, так как использованные технологии строительства не позволяют их реконструировать. Руководство города постоянного ведет поиск путей разрешения существующей  проблемы пятиэтажек. Разработан проект сноса пятиэтажных панельных жилых домов и строительства современного жилья в Калуге компанией ЗАО «Мосстрой-17».

Как мы видим, реализация проектов, заявленных правительством Калужской области, не стоит на месте и динамично развивается. Работа по реализации национального проекта «Доступное и комфортное жильё – гражданам России» будет продолжена в рамках государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами населения Калужской области».

И за этими суровыми названиями уже сегодня стоят вполне осязаемые дела. Каждый калужанин может не только увидеть растущие вокруг новостройки, но и выбрать себе квартиру по душе. А это самый важный результат работы руководства города и области.

Какой будет процедура изъятия единственного жилья у должников?

Какой будет процедура изъятия единственного жилья у должников?

Минюст доработал резонансный законопроект об изъятии у должников единственной жилплощади…

Какой будет процедура изъятия единственного жилья у должников?

В частности, в документе определена минимальная сумма задолженности россиянина, при которой у него могут изъять единственное жилье.

Основанием для изъятия единственной квартиры может стать только соответствующее решение суда при условии, что площадь объекта не менее 36 «квадратов» на человека. После изъятия жилье продадут, а за счет вырученных средств погасят долг и произведут другие необходимые платежи. Оставшиеся деньги вернут бывшему владельцу.

Согласно прошлой редакции документа, он распространялся на граждан, чья задолженность составляла не менее 5% от стоимости жилья. В доработанном законопроекте установлен минимальный порог долга, который составляет 200 тысяч рублей. Кроме того, если сумма задолженности несоизмерима со стоимостью жилья, изъять его нельзя. Квартира должна стоить более чем в два раза больше, чем это определено нормами предоставления жилья.

Минюст считает, что действие закона должно распространяться только на некоторые категории должников: неплательщиков алиментов, граждан, отказывающихся возместить ущерб, причиненный преступлениями, которые нанесли вред здоровью или связанные со смертью кормильца.

По оценкам Татьяны Игнатьевой, замглавы Федеральной службы судебных приставов, новый законопроект может коснуться порядка 20 тысяч граждан. В ведомстве отметили, что взыскание может быть обращено на 80 миллионов исполнительных производств.